W ciągu ostatnich kilku miesięcy w mediach zaczęły pojawiać się informacje o gwałtownie rosnących cenach nieruchomości. W niektórych miastach wzrosty wyniosły nawet kilkanaście procent w skali roku. Część ekspertów branżowych niezmiennie wieszczy nadchodzący kryzys, inni spodziewają się kilku tłustych lat dla branży budowlanej i remontowej. Jak to się dzieje, że ceny nieruchomości rosną tak szybko? Co czeka nas w przyszłości? Spróbujmy ocenić i zobaczyć, czy mieszkanie warto kupić już teraz, czy jednak się z tym wstrzymać.
Od czego zależą ceny nieruchomości?
Jak w przypadku każdej rzeczy czy usługi, ceny nieruchomości zależą głównie od popytu na nie. Zdecydowanie mniej osób chciałoby mieszkać na gorącej pustyni niż apartamencie w centrum dużego miasta. To samo dzieje się lokalnie – ludzie chcą mieszkać w najlepszej lokalizacji jaka jest dla nich dostępna w określonym budżecie. Chcemy mieszkać ładniej, a lata stracone w czasach Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej nadrabiamy cały czas. Brakuje u nas co najmniej kilku milionów mieszkań, a kolejne wymagają pilnych remontów. Bogacąc się jako społeczeństwo staramy się remontować mieszkania które już posiadamy, kupować nowe lub budować domy pod miastem i poprawiać ich standard, a jednocześnie wartość. Zobaczmy to na przykładzie osiedla domów: jeśli kilku właścicieli pobliskich domów zacznie inwestować w nieruchomości poprawiając ich standard, ceny wszystkich domów w okolicy mogą urosnąć. Z drugiej strony zaniedbane i zrujnowane budynki mogą prowadzić do obniżania cen w okolicy, czego w Polsce doświadczaliśmy kiedyś w Radomiu, Łodzi czy na Śląsku, a najlepszym przykładem jest amerykańskie miasto Detroit.
Niskie stopy procentowe
W Polsce rynek kredytów hipotecznych zależy od stóp procentowych, które regulowane są przez Radę Polityki Pieniężnej. Banki finansujące zakup nieruchomości zazwyczaj w umowie zawieranej z klientem ustalają stopę oprocentowania kredytu na poziomie WIBOR + marża będąca zyskiem banku. WIBOR jest nazywany ceną pieniądza na rynku bankowym i zależy od stóp ustalonych przez Radę Polityki Pieniężnej. Obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi które utrzymują się przez bardzo długi czas. Spowodowało to dwa efekty. Osoby które posiadały oszczędności w bankach cieszą się obecnie bardzo mikrymi odsetkami lub też dochody z lokat bankowych są niższe niż utrata wartości pieniądza spowodowana przez inflację. To sprawia, że część osób zamiast trzymać pieniądze na lokatach – kupuje nieruchomości pod wynajem. Oczekiwana stopa zwrotu może być istotnie wyższa niż z lokat bankowych. Z drugiej strony stopy procentowe wpływają na koszt kredytu. Przy niskich stopach procentowych banki mogą udzielić klientom wyższych kredytów przy tych samych dochodach. Większa zdolność kredytowa może prowadzić do wzrostu cen na rynku nieruchomości.
Brak mieszkań
Wszyscy politycy ze szczerością przyznają, że w Polsce brakuje mieszkań. Według różnych szacunków od kilkuset tysięcy do kilku milionów lokali musi zostać zbudowanych, a kolejne kilka milionów wymaga pilnego remontu i dostosowania do aktualnie obowiązujących wymagań. Mieszkamy w przeludnionych lokalach, często bez dostępu do podstawowych mediów. Już w minionej epoce Polacy musieli czekać na nieraz wiele lat na mieszkanie spółdzielcze, obecnie na wolnym rynku większość lokali budują deweloperzy, ale powstających mieszkań jest zbyt mało w porównaniu z rosnącym popytem. Większość atrakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe zostało już zabudowanych, pozostaje więc mało atrakcyjnych terenów w centrach miast. Poza nimi często brakuje odpowiedniej infrastruktury czy możliwości prawnych budowy nowych osiedli. Deweloperom trudno sprostać jest popytowi nie tylko z tego powodu. Gigantyczny popyt na inwestycje ze strony państwa sprawił, że koszt materiałów i robocizny zdecydowanie wzrósł. Miliardowe inwestycje w budowę dróg, linii kolejowych czy być może już wkrótce olbrzymiego portu lotniczego spowodowały wzrost cen wszystkich kontraktów budowlanych. Już teraz słychać o możliwości bankructwa wielu firm w związku ze wzrostem cen materiałów i problemem z wykonaniem kontraktów. Nowo powstające projekty deweloperskie muszą uwzględniać wzrastające ceny zarówno stali, betonu, cegieł, materiałów wykończeniowych jak i robocizny czy transportu. Nie bez znaczenia może być również powstający w bólach program Mieszkanie+, przez niektórych złośliwie nazywanym Deweloper+. Inwestycje rządowe w budynki pod wynajem obecnie nie są realizowane na dużą skalę, ale jeśli się to zmieni – koszt zakupu mieszkania czy jego remont mogą znacząco podrożeć.
Demografia
Cóż, bądźmy ze sobą szczerzy: demografia jest bezlitosna. Wszystko wskazuje na to, że polskie społeczeństwo będzie się starzało. Choć w ostatnim czasie nieco wzrosła ilość urodzin przekraczając nawet 400 000 rocznie, to nie wiemy jeszcze czy trend ten będzie stały. Obecnie prognozy dla Polski nie są dobre – będziemy jako naród coraz mniej liczni. Wiele osób obawia się, że spowoduje to gigantyczne spadki cen nieruchomości. Czy jest się czego obawiać? W długim okresie z pewnością. Ale jak mawiał klasyk: w długim okresie wszyscy jesteśmy martwi. Co się zatem będzie działo w najbliższych latach? Na rynek pracy kilka lat temu zaczęły wchodzić ostatnie roczniki z wyżu demograficznego. Dziś wielu trzydziestolatków chciałoby zakupić własne mieszkanie czy poprawić jego standard. Poprawiające się warunki ekonomiczne zdecydowanie to ułatwiają. Nie dotyczy to jednak tylko tej grupy. Również starsze osoby, przedsiębiorcy czy pracownicy zaczynający karierę zawodową w okresie transformacji właśnie są w kwiecie wieku, z odchowanymi dziećmi i często z dobrą sytuacją finansową. Wielu z nich również chciałoby poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Lokale budowane w czasach PRL czy nawet jeszcze przed wojną bardzo często wymagają dostosowania do obecnych potrzeb użytkowników. Zwolennicy teorii spadku cen mieszkań w przyszłości argumentują, że z Polski w ostatnich latach wyjechało kilka milionów obywateli. To prawda, lecz do naszego kraju zjechało również kilka milionów osób w celach zarobkowych. Najpopularniejszą grupą są Ukraińcy, ale niedługo możemy spodziewać się również olbrzymiej ilości migrantów zarobkowych z Białorusi. Polska staje się dla nich bardzo atrakcyjnym i bezpiecznym miejscem nie tylko do pracy, ale i do zamieszkania razem z całą rodziną. W agencjach nieruchomości coraz częściej słychać rozmowy w jednym ze wschodnich języków, a ogłoszenia z ofertami pracy, wynajmu czy zakupu mieszkania nierzadko tłumaczone są na język ukraiński. Czy luka zostanie wypełniona? Zobaczymy w ciągu najbliższych lat, ale jeśli uda nam się rozwijać tak dynamicznie, być może Polska przyciągnie migrantów zarobkowych nie tylko ze wschodu Europy, ale i z Południa – z państw takich jak Grecja, Hiszpania czy Włochy.
Brak fachowców i rosnące ceny materiałów
Kilkukrotnie wspominaliśmy już o elementach, które od strony technicznej wpływają na ceny mieszkań. Przypomnijmy, że na koszt nowego lokalu składa się działka, koszt materiałów, koszt robocizny, koszt wszystkich pozwoleń i dokumentacji oraz zysk dewelopera. Jeśli nawet pozostałe elementy się nie zmienią, a ceny robocizny i materiałów wzrosną, ceny nieruchomości również się zwiększą. Droższe będzie ich wybudowanie. Wolny rynek umożliwiający przepływ ludzi i kapitału sprawił, że doświadczeni budowlańcy wyjechali z Polski by wykonywać prace lepiej płatne na Zachodzie. Ceny w naszym kraju musiały więc wzrosnąć. Obecnie presja na wzrost wynagrodzeń w dalszym ciągu jest bardzo wysoka – brakuje fachowców do realizacji kontraktów drogowych, kolejowych. Inwestycje publiczne są olbrzymie, a rynek prywatny nie jest w stanie konkurować o fachowców z tak dużym płatnikiem, jakim jest państwo. Nawet napływ budowlańców zza wschodniej granicy nie uzupełnił wszystkich braków w branży budowlanej, a popyt na zorganizowane ekipy remontowe jest duży jak jeszcze nigdy.
Kupować mieszkanie czy czekać?
Decyzję o zakupie własnego mieszkania podejmuje się raz, czasem kilka razy w ciągu całego życia. To poważny wydatek, dlatego wart solidnego przemyślenia. Problemem zawsze jest więc podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości – czy to właściwy moment? Czy ceny spadną? Czy jeszcze poczekać i lepiej wynajmować? Decyzja nigdy nie jest prosta. Szczególnie wtedy, gdy nasza przyszłość w pracy jest niepewna, planujemy w ciągu kilku lat przeprowadzkę czy narodziny dziecka. Wszystkie takie sytuacje wpływają na nasze potrzeby mieszkaniowe, które powinniśmy planować w perspektywie kilku lat. Zakup mieszkania o ile sami potrzebujemy dachu nad głową zazwyczaj jest dobrym rozwiązaniem – lepiej spłacać kredyt na własne m4 niż komuś kredyt bankowy, a przy zakupie za gotówkę – pozostaje tylko koszt utrzymania lokalu. Historycznie rzecz ujmując nieruchomości były zazwyczaj dobrymi inwestycjami, choć nie można zapominać o spektakularnych krachach, niektórych nawet o zasięgu światowym. Jak ten sprzed około 10 lat, który na długi czas obniżył ceny mieszkań. W naszym kraju dopiero teraz niektóre historyczne rekordy z tamtych lat są przebijane. Czy wzrosty potrwają? Kiedy zaczną się spadki? Tego niestety nikt nie przewidzi. Decyzję o zakupie mieszkania najlepiej więc podjąć po głębokim zastanowieniu, a sam wybór lokalu musi być przemyślany.